邢榕從藍楓那兒回來,立即和設計院進行了接觸。她覺得JK如果關注宛城這塊地,應該會選擇和省設計院合作,因此果斷選擇第二家,州市大學建築設計院。設計院隻道她是藍楓的朋友,便幹脆利索地答應做強排設計,一周後給出結果,這讓她抑制不住内心的激動,沒想到藍楓的面子挺好使。
對接完設計院,她打開藍楓發給她的JK投資測算模版,一張密密麻麻的Excel表格,裡面涉及到項目開發中大大小小的成本,成本條目細緻且邏輯清晰,隻需要手動輸入關鍵數據,結果處設置了自動公式。她花了将近一個多小時的時間才搞明白這張表格的邏輯,内心佩服設計這張表格的人,真是煞費苦心。
兩周後,在三人約定的時間,邢榕早早到了武君的辦公室。
她坐在她的專屬位置上,看向二人笑嘻嘻道:“武總,章總,咱們開始吧。”又單獨看向章大洲,道:“章總,測算主要是您做的,您來彙報吧。”
章大洲見狀,毫不推辭,道:“好的。武總,這是陳院長給的強排方案,這是我的測算結果。”他遞給武君一份文件,又遞給邢榕一份,道:“陳院長做了兩版方案,兩版方案都是根據控規條件進行的滿容積率設計,其中一版全是高層,另一版是小高層加高層的設計。”
邢榕不動聲色地看着章大洲的成本測算,心裡不禁與JK的投資測算模版進行對比,顯然章大洲隻是根據以往的經驗值預估,成本測算隻考慮大項,沒有細項數據,隻能算是一個粗略的投資估算。她擡頭看向武君,他正低頭盯着手裡的文件,眉頭緊皺,而章大洲立在一旁時不時向他解釋數據的來源和口徑。
“武總,據可靠消息,這塊地挂出來的起拍價是220萬一畝,根據宛城今年的土地市場情況,土地成交價預估在280-320萬左右。售價是根據邢總提供的,暫時按照6500元平米測算收入。假如地價是280萬成交,淨利潤率預計隻有5%-6%。”章大洲說完,小心地看了一眼邢榕,又側身向武君,等待他的回應。
“宛城目前房價大概多少?”武君看了一眼章大洲,章大洲沖他使了一個眼色,他又看向邢榕。
此時,邢榕依舊不動聲色盯着兩份文件發呆。她被武君的話驚醒,淡淡地道:“目前宛城的房價基本在6300-6800。”又立即道:“章總,這個成本是不是有點高了?”
章大洲狐疑道:“怎麼高了?”
邢榕一時語塞,她說不出來到底是哪裡高,因為他沒有列具體的成本細項,就是一個經驗值的合計,這明擺着是欺負她不懂成本啊!她心裡窩火,他給自己留這麼大餘地,不就是為了以後在武君面前邀功,他又給項目節約了多少多少成本嗎?
她心一橫,道:“武總,章總,我跟着JK曆練過幾個項目,對JK内部的管理知道一些皮毛。大公司在投資測算階段,為了嚴謹,跟章總一樣,也會找一個設計院做下強排方案,然後進行成本測算,結合售價,最後得出項目的淨利潤率。我有一個JK的投資測算表,但怪我太愚笨,研究了好幾天,都沒弄明白。成本這塊還是章總專業,要不章總幫我看看,咱們也跟着大公司學習學習。”
武君一聽,激動地笑道:“你有這好東西,還不早點拿出來?”
章大洲局促地笑笑,道:“邢總,我也很想學習一二。”嘴上謙虛,心裡卻覺得被人挑戰了專業權威,不悅的表情在臉上一閃而過。
邢榕從包裡掏出U盤遞給武君,武君兩步走到班台桌前,在班椅裡坐下,彎腰插上U盤,一步一步點開文件夾。邢榕的“專座”一個轉身,原本還對着茶幾,此時已經兩隻胳膊支在班台桌上。而章大洲慢慢走過去,在武君的旁邊站定,欠着身子。
“武總,章總,我覺得JK這個文件,咱們可以直接拿來用,裡面成本細項列的很清晰,隻需要手動輸入一些基礎數據,結果是自動生成的,用着很方便。”邢榕一臉真誠,語氣溫和。
武君盯着研究了一會兒,笑道:“确實是個好東西!章總,那就辛苦你把數據導入進這個表格,我想看看按照JK的邏輯,測出來是什麼樣的結果。”
章大洲面不改色,笑道:“好的,武總,這個交給我,我最遲後天給您結果。”說完,臉上又閃過一絲不悅。
邢榕知道他心裡不悅,但故意像沒察覺似的,道:“武總,還有一個想法,假如項目利潤率不低于10%,建議咱們這次根據不同的地價,可以倒推房價,我想看看能承受的最高地價是多少。”
“可以,我也想看看地價的敏感性分析。章總,那就麻煩你多測幾版結果。”武君道。
“好的,沒問題。”章大洲聞言,隻得道。
邢榕乘勝追擊:“如果想要咱們的測算結果準确,還有一個因素不能忽視。”兩人同時看向她,隻聽她繼續道:“這塊地的南側緊鄰兩個在建項目,這兩個項目會影響這塊地的日照,咱們需要拿到他們的過會方案,才能提高咱們的方案準确度。”
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章大洲歉意地笑笑,道:“沒想到邢總這麼專業,陳院長之前和我提過這個因素,因為時間太緊,我在宛城熟人不多,索性就沒去較這個真兒。武總,我覺得邢總說的對,投資決策階段還是謹慎些好,工作做的細緻,将來風險可控。那就辛苦邢總盡快拿到這兩個項目的建築方案吧,到時我再和陳院長對接調整方案。”
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